Ce nu e interzis e obligatoriu: Legea 29/2018, un alt cadou fiscal oferit dezvoltatorilor imobiliari pe persoană fizică

În statul cu cele mai grave probleme de locuire din UE (Eurostat – https://goo.gl/Jh6z33), printre care:

și cu cele mai grave probleme de sărăcie:

guvernarea nu consideră o preocupare accesul la locuire pentru majoritatea populației. Locuirea este acea problemă de fond despre care nu se discută, aproape de parcă ar fi interzis. Este o temă care acoperă atâtea aspecte ale vieții și atâtea grupuri sociale diverse, cum ar fi:

Acestea nu sunt rezultatele unor fenomene culturale provenite, de exemplu, din modele familiale cu strânse legături intergeneraționale, sau din modele etnice, ci tocmai invers – aceste efecte sunt rezultatul constrângerilor materiale, pentru că locuirea prin aglomerare este singura soluție de a face față cheltuielilor enorme față de veniturile atât de scăzute, cât și față de lipsa soluțiilor publice.

Cu un an în urma, prin OUG 3 din 2017 (https://goo.gl/iRy7xA), se reduceau masiv impozitele pentru tranzacții imobiliare. Expunerea de motive susținea că legea va avea efectul „încurajării vânzării imobilelor, ceea ce permite creșterea industriei de construcții, orientată spre construcția de locuințe, și, nu în ultimul rând, reducerea migrației forței de muncă în străinătate”. Până atunci, impozitul pe tranzacții cu imobile dobândite mai recent de trei ani era de 3% până la valoarea de 200.000 de lei, iar dacă depășea pragul, se adăugau o sumă de 6.000 de lei, plus 2% din valoarea ce depășea 200.000. Prin OUG 3/2017 s-a introdus un plafon neimpozabil de 450.000 de lei, aproximativ 100.000 de euro (!), iar dacă valoarea tranzacției e mai mare, pentru restul sumei se achită 3%.

Ulterior, parlamentarii au decis ca unei părți a dezvoltatorilor imobiliari să le fie oferită amnistie fiscală. Inițiativa legislativă care a devenit Legea 29 din 2018 a avut loc în vara lui 2017, parlamentarii au votat-o, iar președintele a promulgat-o la mijlocul lui ianuarie 2018 (https://goo.gl/i9KAwr). Este neclar care este impactul bugetar al acestei legi, dar exemplele din presă evocă sume enorme. În ce măsură legea va clarifica modul de achitare a datoriilor fiscale ale unor dezvoltatori imobiliari pe persoană fizică sau corectitudinea metodologiilor fiscale de impunere; acestea sunt chestiuni care nu sunt în relație directă cu dreptul la locuire, ci un simptom al unei grave maladii, căci rezultatul este eliminarea unor contribuții financiare la bugetele publice.

Intenția legiuitorilor este clară, fiind și demonstrată de rapiditatea adoptării aproape nederanjată de vreo opoziție – sprijinirea marilor interese imobiliare și susținerea nestingherită a obținerii profitului din producția de locuințe. Concomitent, legea 29 din 2018 consfințește un model de afaceri imobiliare si șterge cu buretele istoria foarte recentă a crizei financiare din 2008 și lecțiile pe care ar fi trebuit să le învățăm: speculațiile financiare pe baza locuințelor pot conduce si chiar au condus la dezastre economice. Financializarea locuirii – transformarea acesteia nu doar într-o marfă, ci într-un produs financiar tranzacționabil, cutremură economiile, adică viețile tuturor. ‘Jocurile’ de pe piețele financiare contribuie la creșterea fluctuațiilor economice și la nesiguranță. Aceste fluctuații sunt întreținute tocmai pentru că șansa unui profit mai mare crește o dată cu riscul asumat. Profiturile obținute de către dezvoltatorii imobiliari sunt uriașe, însă contribuția lor fiscală este minusculă, raportată la costurile sociale.

De ce este acest lucru nedrept? Pentru că valoarea unui proiect imobiliar nu este dată doar de investiția antreprenorului, ci este oferită de către toată structura urbană care îl înconjoară. Altfel zis, valoarea financiară a unui apartament dintr-un proiect imobiliar este rezultatul acțiunilor tuturor participanților la procesul urban, incluzând aici nu doar moduri de producere a valorii precum acte culturale sau dezvoltarea anumitor sectoare economice, ci efectiv și efortul administrativ pe care se sprijină proiectul imobiliar: asigurarea unui grad de predictibilitate a dezvoltării urbane, producția de planuri de dezvoltare urbană, asigurarea avizelor, etc. În plus, valoarea de schimb a clădirilor crește și în funcție de valoarea de tranzacționare a terenurilor pe care ele se află, ceea ce la rândul ei depinde de asemenea de direcțiile de dezvoltare ale întregului context urban. Valoarea de piață a imobilelor depinde apoi și de contextul general al tranzacțiilor imobiliare, de dinamica agențiilor imobiliare, care și ele tranzacționează nu doar ca mediatori ai relațiilor de vânzare-cumpărare între alte părți, ci și ca proprietari. Și să nu uităm de evoluțiile creditelor imobiliar-bancare, de deciziile finanțiștilor cu privire la sistemul de creditare: în absența puterii de cumpărare a populației cu bani lichizi, acestea sunt instrumentele care susțin tranzacțiile imobiliare, creând iluzia că imobilele au început să fie căutate pe piață din cauză că este nevoie de ele și că ele s-au scumpit pe baza logicii de cerere-ofertă și că persoanele fizice sau juridice au din ce să plătească. Mai mult, astfel de investiții pentru profit reprezintă un cost social de oportunitate – în loc să sprijinim accesul la locuire persoanelor cele mai excluse locativ, susținem producția de locuință ca marfă.

Domeniul politicii locuirii este dominat de un principiu ferm: riscurile sunt socializate, iar profiturile sunt privatizate. Acest principiu nu este caracteristic unei singure și anumite guvernări, el traversând lin toate formațiunile aflate la putere în ultimii aproape 30 de ani. De exemplu, programul Prima Casă a fost inițiat în 2009 în perioada guvernului Boc tocmai pentru a susține „sectorul construcțiilor și cel imobiliar împreună cu toate industriile orizontale adiacente” (expunere de motive – Lege aprobare OUG 60/2009). Acest program, ai căror principali beneficiari sunt instituțiile de creditare pe baza ipotecilor balonate prin susținerea guvernului, a fost susținut ulterior și de cabinetele Ponta, Cioloș, Grindeanu. Alte exemple recente sunt:

Este nevoie de o politică de locuire radical schimbată. Fără a investi rapid și masiv în locuințe publice, nu se vor putea adresa gravele probleme de locuire. Locuința în proprietate privată este un element de politică publică foarte costisitor, în primul rând din cauza obligației intrinsece de acoperire a enormelor marje de profit practicate de dezvoltatorii imobiliari; în al doilea rând, din cauza costurilor ridicate de întreținere pe care nu toți și le pot permite. Mai mult, o populație din ce în ce mai îndatorată sistemului privat de creditare și pe perioade din ce în ce mai lungi, este grav expusă variațiilor financiare globale – adică, în consecință, în pericol de a-și pierde locuința. Exemplele de după criză sunt numeroase în Vestul Europei, în special în Spania (detalii la https://housingnotprofit.org/en).

Dar nu trebuie să reinventăm roata, deoarece avem la îndemână soluții implementate constant în țările vestice, care au procente de locuințe publice/sociale la nivele precum 15% în Finlanda, 17% în Franta, 19% în Danemarca, 20% în Cehia și Marea Britanie, 23% în Austria, 33% în Olanda (Parlamentul European, studiul disponibil la https://goo.gl/uKSDzb). În acelaști timp, România are sub un nivel de sub 2%.

Revendicăm implementarea urgentă a următoarelor soluții pentru creșterea fondului de locuințe sociale și pentru minimizarea caracterului de marfă al locuirii:

23.01.2018